Unbending Notes
品味新时代温州模式之二 房地产中介服务规范水平高
提起温州，外地人印象最深的可能是“温州炒楼团”，然而，这次2018年4月19-21日在温州参加《新时代地方媒体发展论坛》和全国媒体聚焦瓯海改革发展大型采访活动的三次意外釆访和交流，让本人对房地产中介服务规范和服务水平高有了一个很深刻印象。
印象一 巧遇温州市房地产商会金会长 回答二手房合同的合同及签字问题咨询
4月19日,本人是第一批（因为乘最早的航班飞机）抵达温州,我们入住的酒店旁边是国际会展中心，各种活动很多，
其中，4月19日下午正好是“温州市房地产估价师与经纪人协会”举办“2018年一期经纪人资格证培训”的考试时间、
参加考试的人约有300人，考试门口是“温州市房地产估价师与经纪人协会”的金会长和工作人员，
本人向她要了一份材料，看了《培训和考试须知》并提了一些问题。下面是我们的对话：
沈 阳：假如我是买二手房，首先买卖双方之间必须有一个规范合同，而不是另外起草一个合同。只有规范合同才是有效合同，是不是这样？
金会长：对。
沈 阳：第二个问题是，这个中介他（们）收我中介费、需要在这个规范合同里边出现吗？
金会长：要的。
沈阳：他（们）必须，就是说，我们必须有3个合同：委托方、委托他卖的是一个合同，我们委托他（们）买房子，就是一个合同，交易双方有一个合同。
金会长：对的。
沈 阳：再请教一下，打个比方，我们在北京现在买房屋，这个中介，第一中介他（们不能收我所有的钱，应该是把钱交给指定的帐号，即中介现在不能收钱了吧？
金会长：嗯，对
沈 阳：那中介他（们）跟我们这个买跟卖之间是否需要有合同？
金会长：一般有合同。
沈 阳：如果是没有呢？
金会长：有的，这个合同是可以
沈 阳：是必须有吗？有个固定合同？
金会长：如果是收了中介费是要有合同的。
沈 阳：就是代理费的合同？
金会长：嗯，对
沈 阳：就是必须有3份合同，如果没有3份合同，只有一份合同，是不合规的？
金会长：对的
沈 阳：如果买卖双方这个合同，如果这份是没有规范的合同版本，没有合同编号、说明这是一份“草签合同”，而不算是一份规范合同吗？现在签的都是《格式合同》，是吧？很早的时候有一份规范合同嘛，北京市叫住建委，是不是，它有一份合同，它里边的条款都是格式化的吧，而不应该是再起草一份另外的合同吧？买卖双方的合同，应该只能是，唯一一份就是跟住建委的那份合同才是。
金会长：格式的，住建委的话，那就应该是标准的那种把它填写下来。
沈 阳：那么，买方跟委托方，实际上是一个委托合同而已，是吧?
金会长：恩。过户的时候填了，就直接交上去的。
沈 阳：就是说，如果没有用住建委的标准之前的合同，就还不算是正式合同？就是双方之间的合同可以签一份，但是那是草签的嘛，对不对，草签的合同算是有效吗？
金会长：一般这么签字，他们自己都有合同的。过户的时候，一定要到住建委的不动产交易中心。
沈 阳：就是住建委的标准正式的合同，那份才有效，是吧。
金会长：是的，恩。最终的那份才是最有效的。
沈 阳：之前的那一份都不是正式的合同，只能是个约定，是不是？
金会长：恩，恩。是双方的意向约定而已。
沈 阳：还有一个问题请教，假如这个房间买卖合同，卖主是二个人，二个人都是成年的，那么必须二个人到现场签字才算是有效、合法吧？
金会长：那肯定是的。
沈 阳：如果是有一个代签，而另外一个没有《授权委托书》，那这算不算合法？是不是卖方只能卖半套？
金会长：那必须要授权委托的。那房子的买主那边。没有《授权委托书》，那就会有纠纷来了啊，对不对？是俩夫妻一个人来吗？
沈 阳：那一个人代另外一个人签合同。不是夫妻，是母子俩，母亲跟儿子，儿子不在，母亲代儿子他签字。
金会长：上次我们（温州）就出现过这种情况，母亲把子女的房子给卖了嘛，子女不同意。
沈 阳：也是当时子女没有授权母亲，那这个代签是无效的？
金会长：对，是无效的。
沈 阳：如果，一个母亲带着儿子，这个儿子是未成年，那么需要什么人授权呢？
金会长：嗯，要授权。
沈 阳：比如我儿子没成年，我太太代儿子去签，那需要证明他们是母子关系，是不是，然后还必须我同意，是不是这样，会长？
金会长：这个全国都一样。
沈 阳：全国都一样才合理。如果不然的话，你去代签，实际上都是没用的，那合同都是无效的。谢谢！
印象二 同温州市住建委干部聚餐 介绍温州房地产中介服务规范
由于之前曾经几次到温州市的中国医药物资协会核心会员（常务理事及副会长单位）企业采访，所以，这次临时应邀到温州市采访，这些企业老总闻讯在4月19日晚上8时半，约本人在一个特色小餐馆吃饭（他们刚刚由各自公司忙碌完准备吃饭），而且，聚餐会上，遇到了跑口医疗口的《温州日报》记者、温州市市场管理局（原食药监局、2年前已经比国家食药监局率先合并）和住建委干部，所以，聚餐过程有了更多机会听他们介绍温州市的药监和房地产中介服务规范举措。
其中，温州市住建委干部（他在这个岗位上工作了10多年）在回答本人关于房屋买跟卖之间是否需要有三个合同、签字是否需要当事人到场、合同范本问题，给我的答复同温州市房地产估价师与经纪人协会金会长说法一致，即：必须有三个合同（尤其是中介与收取中介费一方）、成年人必须当事人到场签字、合同范本是全国统一的，其他格式都无效。中介必须持证上岗并向买卖双方展示，否则起草的合同也因为不具备资格而无效。
“温州市的房地产中介服务规范一直在政府监管下，从严要求从业者必须通过温州市房地产估价师与经纪人协会的资格考试之后、持证上岗，否则会追究中介机构的法律责任”这位温州市住建委干部这么说。
印象三 温州瓯海区行政审批服务中心税局同志介绍二手房合同
4月21日在温州参加全国媒体聚焦瓯海改革发展大型采访活动的采访第一站、在温州瓯海区的“行政审批服务中心”。本人又巧遇到一位在瓯海区行政审批服务中心税局同志，他这样介绍二手房合同与交易问题：
沈 阳：你们这里总共有几个部门？
税局曾同志：工商、税务，然后不动产。
沈 阳：办房地产交易也在这里吗?就是房产交易性征税？
税局曾同志：对，在这里。我们个税业务全在这里。
沈 阳：我想请教一个问题，假如是人家交易，现在不是按要求是一个合同然后委托方跟中介，中介跟买方是三个合同才完整是吧？
税局曾同志：现在必须得网签，他必须用网签。现在看网签的话只有两份？
沈 阳：没有网签之前的合同有效吗？就是二手房的一样？
税局曾同志：他们必须有合同了、也是必须网签的。也得重新去网上签，这是住建部的规定。
沈 阳：只有网签才行？
税局曾同志：那里有一个网签上去了。
沈 阳：有一个网签，签完以后，网签是两份合同还是一份合同？
税局曾同志：它是一式两份。
沈 阳：这份是一个规范合同吗？都是全国统一，一个样吗？
税局曾同志：对，规范合同、住建部那边统一规定的。
沈 阳：就是说，你们交易双方自己不能随便修改条款，如果条款中写的不符合现在的合同格式，在没有上网之前是不合格的。
税局曾同志：对。
沈 阳：那如果卖方是两个人，第一个人代签把那个。
税局曾同志：卖方他的《房地证》上是两个人？
沈 阳：对，两个人，然后两个人，一个人去代另外一个人签，要授权吗？
税局曾同志：对，因为他的《房地证》上如果正式两份的话，必须两个人来签字。
沈 阳：如果两个都是成年人，那么这个被代签人又没有《授权委托书》，这合同算有效吗？
税局曾同志：他们两个人必须过来一趟，他们两个人必须得过来。
沈 阳：都必须当面两个人才行的？
税局曾同志：对的。
沈 阳：必须是这样？必须有委托书，没有委托书那合同算是无效的？
税局曾同志：因为他没有委托。就是说办理不了。
沈 阳：谢谢您！
【后记】
这次2018年4月19-21日在温州参加《新时代地方媒体发展论坛》和全国媒体聚焦瓯海改革发展大型采访活动，并没有安排采访房地产服务的内容，但是，本人却意外地在酒店旁边、吃饭聚餐和参观温州瓯海区的“行政审批服务中心”中，就当前全国普遍存在的二手房合同与交易“黑中介”问题中的几个问题，得到了三位专业人士的回答，这个对所有想买卖二手房的人士，一定有参考价值。
从这三个偶遇采访交流，也可以看出温州模式中房地产中介服务规范水平之高，做法务实，值得各地参考、借鉴、学习！
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《品味新时代温州模式》（http://w.org.cn/user1/4/subject/352.html）